韶關(guān)成廣東首個限價地級市

    近日，韶關(guān)市政府發(fā)布了《關(guān)于采取措施穩(wěn)定新建住房價格的通知》（以下簡稱《通知》），將通過加強(qiáng)商品房預(yù)售價格備案管理、商品房銷售明碼標(biāo)價等措施來平抑韶關(guān)市房地產(chǎn)價格過快增長的勢頭。

    根據(jù)《通知》，廣東首個限價地級市韶關(guān)從2011年9月18日起，申請預(yù)售商品住房備案均價不得高于周邊同類樓盤半年內(nèi)實(shí)際成交均價10%，在售項(xiàng)目申請預(yù)售許可證的，申請預(yù)售商品住房備案均價不得高于本樓盤同類房型半年內(nèi)實(shí)際成交均價5%。據(jù)悉，今年上半年，韶關(guān)市區(qū)樓市均價為4864元/平方米，同比上漲15.9%，其中住宅成交均價為4748元/平方米，同比上漲15.3%。這已經(jīng)超過了年初韶關(guān)市政府向上級簽訂的今年房價漲幅不超過12%的控制目標(biāo)。

    在第二輪調(diào)控中，選擇限價的二三線城市比限購的要多得多。早在7月下旬，廊坊即出臺限價令分別對市區(qū)及郊區(qū)進(jìn)行限價；煙臺8月2日出臺“限價令”，明確指出商品房銷售均價原則上漲幅不能超過5%；秦皇島市也表示可能實(shí)行限價政策。

    增城開發(fā)商放風(fēng)“不會限購”

    位于粵北的韶關(guān)，無論是房地產(chǎn)市場規(guī)模還是樓價，都不太引人注目，此前限購的呼聲并不高。限購呼聲最高的增城，幾乎全部符合住建部要求限購的“五個條件”，但該市卻遲遲未推出新的調(diào)控措施，依然沿襲上半年出臺的“在去年均價基礎(chǔ)上限漲5%”的政策。

    陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，去年上半年增城樓市均價為7179元/平方米，成交套數(shù)為7751套，而今年上半年增城樓市均價為8579元/平方米，成交套數(shù)為7870套，樓價同比上漲了19.5%，成交套數(shù)則同比上漲了1.5%。上半年增城樓市均價超過限價目標(biāo)10%左右，限價政策并未能實(shí)現(xiàn)量穩(wěn)價降的預(yù)期。

    盡管如此，筆者近日在增城部分樓盤踩盤時，一些銷售人員向筆者“放風(fēng)”稱，“增城今年內(nèi)肯定不會限購，買房子大可放心”。增城某樓盤營銷負(fù)責(zé)人也向筆者表示，增城目前樓市平穩(wěn)，因此不會再出臺限購政策，至于明年會不會繼續(xù)執(zhí)行限價政策，政府要對限價效果進(jìn)行評估后才能得出結(jié)論。

    地方政府以價換量存“私利”？

    為何地方政府更青睞以限價取代限購？有業(yè)內(nèi)人士指出，限價更能保障地方政府的稅收和土地財(cái)政收入，同時也能向上級政府“交差”。此前廊坊出臺限價令，即被輿論指是為了土地財(cái)政需要，棄限購而選限價。

    一位業(yè)內(nèi)人士則明確反對二三線城市照搬一線城市樓市調(diào)控措施，他用三個不利于來總結(jié)一刀切地實(shí)行限購的“危害”：不利于自住剛性需求者購房、不利于高端市場的發(fā)展、不利于政府財(cái)稅收入的增加。

    無疑最后一條是地方政府最為看重的。

    “一定意義上來講，限購好比是割肉，以限制性交易方式直接為市場降溫，而限價相對較為溫和，今后有可能結(jié)合‘政府指導(dǎo)開發(fā)商定價’方式進(jìn)行?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉認(rèn)為，地方政府選擇限價而不是限購，主要還是出于保障市場成交、平衡政府財(cái)稅收入及市場平穩(wěn)運(yùn)行的考慮，同時適當(dāng)控制樓價的漲幅，以達(dá)到調(diào)控要求。

    “二三線城市限購政策更具靈活性，實(shí)際上也暗合了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的需求。限購與限價之爭，歸根結(jié)底都是為了在限購的框架下，保證市場的成交量。”在張宏偉看來，對政府、市場或房企，“保量”才是重頭戲，這已成為當(dāng)前各市場主體在限購大背景下的共識。